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＜正味実現可能価額＞販売用不動産を実際に売却する際の売値（売却時価）から販売に要したコストを差引いたものを言うく再調達原価＞その資産を再取得するために要する通常の価額これら2つのうち監査委員会報告第69号では、販売用不動産の強制評価減を適用する場合の不動産の時価としては、「正味実現可能価額」を支持している。

これについては、販売用不動産の性格を考えると納得がいくだろう。そもそも販売用不動産は「仕入→造成・加工→販売」という営業循環過程のなかにあり、販売を目的としたものであることから、売却時価を前提として考えることが妥当と言える。
一般に考えられている時価の概念は、この正味実現可能価額においては売却時価を指していると思われる。しかし、対象となっている販売用不動産は棚卸資産である。
したがって、この売却時価から販売に要するコストを差引いたものを時価と考えることが妥当と言える。この点に関してはコストという側面からも多少注意を要する。
式に表すと次の通りとなる。販売用不動産の時価＝販売見込額一販売経費等見込額ここでは販売見込額をどのように求めるかが非常に重要となる。
これについて69号報告では、土地の時価について次のように考えている。不動産鑑定士による鑑定評価額（正常価格）が適切と考える公示価格・都道府県基準地価格、路線価による相続税評価額、固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額等も妥当と考えられる取引事例から比準した価格もある程度客観性がある。
業者による販売公表価格や販売予定価格があり、これらが妥当と判断されれば採用可である。これをみると、不動産鑑定士による鑑定評価額を全面的に支持しつつも、鑑定評価コスト負担を考慮してか、監査上は公的評価等を活用した、ある程度の合理性、妥当性が認められるものであれば良しとしている。
コスト面や時間面から考えるとやむを得ないであろう。しかし、公的評価のなかでも地価公示と相続税路線価の問には｢価格水準」に差があること、場合によってはこうした公的評価の水準で市場売却が困難なものもあることから、果たしてこれらの条件がすべてが妥当かというと疑問を持たざるをえない面はある。

特にゼネコンや不動産業者の在庫となっている物件については、問題点の多いものがあり、そのような側面は否めない。不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すると、通常は「正常価格」を求めることになっている。
この「正常価格」はここでは販売見込額の段階の価格で、販売経費等見込額を控除した販売用不動産の時価ではないことに注意を要する。ちなみに、この控除後の時価は「正常価格」として求めるものではなく、参考価格として記載することになっている。
不動産の種類は、「開発を行わない不動産又は開発が完了した不動産」と｢開発後販売する不動産」に大きく分けられている。「開発を行わない不動産又は開発が完了した不動産」はさらに、山林・田畑・雑種地等、宅地、新築住宅、中古住宅、新築ビルディング、中古ビルディングの6分類となっている。
「開発後販売する不動産」では造成計画のある未造成土地、住宅、ビルディング等の建築計画のある土地に分けられている。さらに、詳細に見ていくと、上記のほか収益還元価額の記載がある。
収益還元価額の対象はビルディングに限られておらず、の新築住宅やの中古住宅など一般の住宅についても、この収益還元価額を加えている点は興味深い。強制評価減は時価が「著しく」下落することを前提としている。
そこで、の鑑定評価上の留意事項等について（特別研修会テキスト)」）この「著しさ」の判定をどうするかが問題となる。６９号報告では、「おおむね50％以上下落している場合」は著しく下落しているものとして取り扱うこととし、仮に50％より小さい場合でも「全体の含み損に重要性があり、会社の財政状態及び経営成績について判断を誤らせるような事態を招くと認められる場合」には、これ以外の基準を検討する必要があるとしている。
５０％の判断材料は特に明示されていないが、監査証拠として不動産鑑定士の意見書が求められることも考えられる。しかし、この場合については公的評価の価格の変動を見ることで、ある程度判断はつけられるのではと考えるのが妥当であろう。

さらに強制評価減は、時価が「回復する可能性がある場合を除き」ということを前提としている。したがって時価の回復可能性の判断が重要となる。
しかしながら、この「回復可能性」という言葉はあまりに抽象的である。加えて、ここで言う「時価」とは「いつの時点の時価」を指すのかという点についての判断が非常に難しい。
しかも、個別の不動産に稀少価値を見出したとしても、いつ価格が回復するかの判断は、これまた難しい。とにかく、これらの難しい課題を専門家として吟味し、より公正・公平な価格を算出することになっている。
また、意見として、「相当の期間内におおむね取得価額まで回復する見込みがない、あるいは見込みがある」を表記することになる。「相当の期間」とは一般的には5年以内とされているようだが、現在のような景気が不安定な時期ではその判断もまた難しい。
なお、実務上は、次の点を考慮し、慎重に検討することが必要とされているが、不動産の時価回復性の有無の判断は株価の将来予測同様困難な面は否めない。＜考慮すべき点＞日本経済・地域経済の状況、地価動向等のマクロ的な要因対象不動産の具体的・個別性な回復可能性の検討開発計画の実現可能性近隣の開発環境不動産を取巻く状況の変化（震災・風水害・環境汚染等）回開発事業案件の場合販売用不動産のなかには、すでに開発が完了したものやこれから宅地の造成やマンション建設、再開発、ゴルフ場等のレジャー施設の造成といった建設・開発を実施し付加価値をつけて開発利益を得る性格のもの、もはや開発を行わないものなどがある。
そして、長期の不動産不況でこのような開発型の案件を取り巻く市場環境が急激に変化し、開発の実現可能性が乏しくなっているものも見受ける。６９号報告では、これら開発型のものについては、延期や中断の事実があれば、開発事業を取巻く経済環境の変化により、開発利益が見込めないこと官公庁による転用許可、開発許可等が得られないこと買収及び造成・建築等の開発資金が不足すること開発予定地域の重要な地区に地主の反対があること埋蔵文化財の発見による調査が必要になったこと開発工事にともなう近隣対策が必要になったことこれらを検討し、環境の変化等で開発が合理的でないと判断された場合は、開発の実現可能性はないものと判断することとされている。
さらには、次に挙げる3つのケースの場合は「原則として開発計画の実現可能性はない」と判断するように記載されている。なお、よく見受けられるものとして、次のような例が考えられる。
開発用の土地の買収が完了しないため、開発工事の着工予定時からおおむね5年を経過している開発計画→たとえば地上げに失敗した土地等はこれに該当する。一部の土地が買えないことで当初もくろんでいた建物の建築ができず放置されているような物件は要注意である。

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